Des chercheurs de Concordia présentent un plan pour favoriser la construction de bâtiments durables

Le virage vert amorcé dans le secteur de la construction se heurte à un certain nombre de difficultés, et ce, malgré la pression croissante exercée par les municipalités et les acheteurs de propriétés pour la construction de nouveaux logements et bâtiments plus écologiques. Parmi les obstacles au développement de l’immobilier durable, citons la prudence habituelle avec laquelle le secteur aborde l’innovation, ainsi que les modèles de rentabilité courants, qui favorisent les pratiques et les techniques ayant déjà fait leurs preuves.

Dans un nouvel article publié par la revue Sustainability, trois chercheurs de l’Institut des villes nouvelle génération de Concordia décrivent ces obstacles et proposent des mesures incitatives pratiques que les gouvernements locaux pourraient offrir pour encourager la promotion immobilière verte dans le secteur privé.

L’étude se penche également sur les principaux intervenants et le cycle de vie des bâtiments afin de trouver des moyens de réduire l’empreinte carbone globale de l’industrie. Les auteurs soulignent d’ailleurs l’urgence de la situation : selon l’Alliance mondiale pour les bâtiments et la construction et le Programme des Nations unies pour l’environnement, la construction et l’environnement bâti sont responsables de 38 % des émissions mondiales de gaz à effet de serre.

L’étude se distingue des autres publications universitaires portant sur l’industrie de la construction. Son auteure principale, la doctorante Natalie Voland, est présidente du promoteur immobilier montréalais Gestion Immobilière Quo Vadis et codirectrice de l’accélérateur de décarbonation des bâtiments, récemment inauguré à l’Université Concordia. L’article est en grande partie fondé sur l’expérience de M^me Voland à la tête d’une entreprise certifiée B-Corp, membre d’un mouvement international misant sur la durabilité dans les affaires.

« En tant que membre du conseil d’administration du Partenariat Climat Montréal, j’ai très vite constaté que les promoteurs immobiliers n’ont aucune idée de la façon de s’y prendre pour devenir climatiquement neutres, témoigne-t-elle. Ils ne possèdent ni l’expertise ni les connaissances, et les modèles d’affaires actuels ne sont pas adaptés. »

Selon M^me Voland, cette étude – cosignée par Mostafa Saad, chercheur engagé à l’Université Concordia, et Ursula Eicker, codirectrice de l’Institut des villes nouvelle génération – montre qu’une transition massive vers des bâtiments plus écologiques profitera ultérieurement aux promoteurs qui s’efforcent de créer de nouvelles normes de rentabilité dans leurs modèles d’affaires afin de générer des profits pour leurs investisseurs tout en répondant à leurs exigences financières.

Créer un précédent pour favoriser les projets durables

Selon les auteurs, les contraintes qui pèsent sur les promoteurs – comme la nécessité d’un retour sur investissement rapide et d’un financement stable, ainsi que la volonté de satisfaire de multiples parties prenantes – sont plus faciles à gérer lorsque les politiques et mesures incitatives municipales permettent de concilier les objectifs du secteur privé et le bien commun. Le zonage accéléré, les primes de densité, les allégements fiscaux et le partage de l’expertise et des fournisseurs sont autant d’outils que les villes peuvent employer pour promouvoir les projets écologiques.

« Je sais par expérience que ces types de processus de zonage et de réglementation fondés sur les mesures incitatives sont souvent freinés par les responsables municipaux, qui craignent que ces situations créent un précédent de traitement préférentiel des projets de construction écologique, explique M^me Voland. Or, l’idée est justement d’établir ce précédent. »

« Ainsi, la ville montre aux promoteurs que si leurs constructions sont bénéfiques pour l’environnement et la communauté, ils obtiendront des avantages intéressants pour leur modèle financier. »

Mettre à profit son expérience

La P^re Eicker ajoute que l’expérience de M^me Voland contribue considérablement à approfondir les connaissances dans ce domaine où, estime-t-elle, de grands ensembles de données et une documentation savante restent à constituer.

« Établir des faits scientifiques en s’appuyant sur l’expérience d’une professionnelle comme M^me Voland est un véritable défi », souligne P^re Eicker.

« Néanmoins, nous pouvons étayer certaines études existantes en transposant ses connaissances empiriques dans une structure systémique, et c’est ce qui rend cette recherche si intéressante. Elle présente une dynamique réelle et montre comment nous pouvons concrétiser des projets durables. »

« Cette étude constitue en quelque sorte une maquette de la réalité actuelle. Nous décrivons l’expérience qu’a acquise M^me Voland sur le terrain et exposons les véritables obstacles et difficultés qui se posent », ajoute M. Saad.

« Ces aspects peuvent s’avérer moins évidents pour les chercheurs, qui doivent analyser un sujet à très grande échelle. Nous avons besoin de ce type d’expérience pratique pour être en mesure de transposer ces connaissances dans un cadre théorique. »

Selon les auteurs, les applications concrètes de cette étude pourront servir à sensibiliser les promoteurs, les bailleurs de fonds et les décideurs politiques à la valeur des bâtiments écologiques, par le biais de leur accélérateur.

« Nous ne cherchons pas à savoir ce qui constitue un meilleur bâtiment – nous connaissons déjà la réponse, explique M^me Voland. Nous nous intéressons plutôt à la mise en œuvre de ce type de projet. »

Cette recherche a été financée par le Programme des chaires d'excellence en recherche du Canada.

Découvrez l’article cité (en anglais seulement) : « Public Policy and Incentives for Socially Responsible New Business Models in Market-Driven Real Estate to Build Green Projects. »