Un chercheur de Concordia utilise l’IA pour prédire le coût futur des loyers
Selon les projections d’un partenariat de recherche de l’Université Concordia, la location d’un appartement de deux chambres à coucher à Montréal en 2032 coûtera 4 325 dollars par mois. À Toronto, ce sera 5 600 dollars, et à Vancouver, 7 750 dollars.
Il est de notoriété publique que l’offre de logements au Canada est extrêmement insuffisante. Mais Erkan Yönder, professeur agrégé de finance et d’immobilier à l’École de gestion John-Molson, voulait savoir exactement comment la demande excessive pourrait façonner le marché dans les années à venir.
Sa recherche intitulé AI-Driven Insights into Key Factors Contributing to Rental Growth Across Canada, s’est appuyée sur l’intelligence artificielle pour créer des projections transparentes et exemptes de préjugés. Le système a été formé à partir des données existantes de la Société canadienne d’hypothèques et de logement ainsi que de Statistique Canada, et des projections démographiques et d’immigration du gouvernement du Canada.
« L’idée de ce projet est de considérer le marché à l’échelle du quartier, explique le Pr Yönder. En examinant de plus près 427 subdivisions du recensement, on peut voir ce qui détermine le prix des loyers pour certains groupes démographiques. »
Le modèle tient compte de nombreux facteurs, mais Erkan Yönder note que les politiques d’immigration et de logement du Canada sont particulièrement désynchronisées. En 2023, le Canada totalisait plus de 1,2 million de nouveaux Canadiennes et Canadiens, mais seulement 200 000 nouveaux logements. « Chaque année, nous accueillons de nouvelles personnes au Canada, ce qui a pour effet de faire exploser la demande de logements. Nous devons être en mesure de stimuler l’offre de manière équivalente pour stabiliser le coût des loyers. »
Le taux annuel d’achèvement des logements se situe aujourd’hui entre 1 et 3 % au Canada, ce qui signifie qu’il faudrait construire quatre à dix fois plus de logements.
Le projet a été commandé par le Fonds de recherche Equiton sur l’immobilier de l’École de gestion John-Molson. L’objectif du partenariat entre Equiton, une société de capital-investissement, et le Pr Yönder est de soutenir la recherche innovante dans le domaine de l’investissement immobilier au Canada.
« Le monde universitaire possède des connaissances et une expertise essentielles», explique Aaron Pittman, premier vice-président et responsable des investissements institutionnels canadiens chez Equiton. « Nous avons demandé au Pr Yönder de se concentrer sur les questions cruciales auxquelles fait face notre secteur, et il s’est appuyé sur ses compétences et celles de son équipe pour produire de nouvelles recherches extrêmement précieuses et détaillées. »
L’IA substitue la précision aux émotions
Le type particulier de technologie d’IA utilisé dans cette étude est un réseau neuronal, qui génère des prédictions complexes basées sur une multitude de facteurs.
Il existe d’autres projections linéaires du marché du logement locatif au Canada, mais Erkan Yönder souligne que le recours à un réseau neuronal augmente de 30 % la précision des prédictions.
« Nous n’avons jamais observé un tel niveau de détail, ajoute Aaron Pittman. L’immobilier au Canada est un domaine très chargé en émotions. Le travail du Pr Yönder élimine les opinions préconçues et les émotions humaines. Il a été en mesure de réaliser de bonnes projections tout en préservant l’intégrité statistique grâce à sa modélisation. »
« Les données extraites sur les prix des loyers ne sont pas de nature politique. Les chiffres sont les chiffres, et nous avons atteint un point de saturation extrême. »
L’affaire de tout le monde
« C’est un problème pour tous ceux et celles qui vivent au Canada », affirme Erkan Yönder.
Aaron Pittman et lui s’accordent à dire que les résultats de la recherche devraient inciter les responsables politiques, le secteur privé ainsi que les citoyennes et citoyens à repenser de manière radicale l’avenir du logement dans tout le pays.
Ils affirment qu’il est urgent que tous les paliers de gouvernement, les investisseurs, les fonds de pension, les promoteurs et les citoyens fassent leur part du travail. Il s’agit notamment de mener à bien davantage de projets de construction résidentielle avec moins de bureaucratie, une main-d’œuvre de meilleure qualité et une plus grande acceptation de la part de la communauté.
« Il s’agit fondamentalement d’un enjeu local, conclut Erkan Yönder. Notre recherche apporte les données détaillées nécessaires pour comprendre ce qui doit être fait à l’échelle du quartier, ce qui constitue la première étape de l’élaboration d’un plan qui fonctionne pour tous les résidents et résidentes actuels et futurs. »
Lisez l'étude cité, AI-Driven Insights into Key Factors Influencing Canada’s Rental Market.
