Le marché immobilier résilient du Canada offre de la confiance dans un monde d’incertitude climatique
Une nouvelle étude de l’École de gestion John-Molson montre que les changements climatiques freinent l’émigration vers les États-Unis, mais maintiennent, voire augmentent, l’intérêt envers le Canada.
La planète étant frappée par des catastrophes climatiques de plus en plus graves et fréquentes, les investisseurs doivent soupeser toujours davantage le risque posé par le climat sur les actifs immobiliers. Une nouvelle étude de l’École de gestion John-Molson montre de façon inédite et détaillée comment il est possible pour le marché canadien de l’immobilier de conserver une position enviable dans ce contexte.
« Nous constatons que le Canada est effectivement touché par les changements climatiques et que ceux-ci se traduisent notamment par des températures plus élevées et des feux de forêt plus fréquents, déclare Erkan Yönder, professeur agrégé de finance et d’immobilier à l’École de gestion John-Molson. Cependant, ces conséquences sont moindres qu’aux États-Unis, et nos données nous indiquent que la demande pour les propriétés immobilières canadiennes devrait rester forte. »
Le Pr Yönder est également directeur du laboratoire sur les risques climatiques et leurs impacts financiers de l’Institut sur la gestion et le climat de l’École de gestion John-Molson.
L’effet boréal
L’analyse des données constituait l’étape la plus ardue de l’étude, car il fallait trouver le moyen de mesurer spécifiquement les conséquences des changements climatiques sur la valeur des propriétés.
C’est à ce moment que le Pr Yönder a proposé d’utiliser les statistiques sur l’immigration comme indicateur de la demande. Après avoir estimé l’exposition climatique du Canada et des États-Unis en se fondant sur les degrés/jours et sur les régions touchées par les feux de forêt, il a corrélé cette information avec les statistiques annuelles sur l’immigration tout en tenant compte des facteurs économiques.
Les résultats montrent hors de tout doute que les changements climatiques freinent l’émigration vers les États-Unis, mais maintiennent – voire augmentent – l’intérêt envers le Canada.
Le Pr Yönder a également pris en compte le risque climatique du pays d’origine des personnes immigrantes. « Notre analyse présente l’incidence pure de l’exposition climatique, explique-t-il. Nous voyons que les personnes venant de pays davantage touchés par les changements climatiques sont plus susceptibles de préférer s’installer au Canada. Il s’agit d’une migration climatique. »
Ces observations trouvent en partie leur explication dans ce que le Pr Yönder nomme « effet boréal ». Bien que le Canada et les États-Unis se réchauffent dans des proportions similaires, la température moyenne au Canada était plus basse au départ tandis que certaines régions des États-Unis enregistrent des chaleurs suffocantes.
Un partenariat aux retombées tangibles
Cette étude est la deuxième à être commandée par le Fonds de recherche Equiton sur l’immobilier de l’École de gestion John-Molson, un partenariat mis sur pied par la société de financement par capitaux propres Equiton et le Pr Yönder afin de soutenir la recherche de pointe dans le domaine de l’investissement immobilier au Canada.
La première étude, qui a utilisé l’intelligence artificielle pour prédire le coût futur des loyers, a été largement diffusée parmi les décideurs politiques, étant même citée à la Chambre des communes.
Les récentes constatations s’ajoutent à celles de l’étude précédente et militent en faveur d’une hausse substantielle de l’offre de logements au Canada.
« Il faut réagir à la croissance de la population, d’autant plus que, comme nous le voyons maintenant, le fait de construire au Canada présente un ratio risque-rendement attrayant pour les investisseurs qui détiennent des actifs immobiliers ailleurs dans le monde », estime Aaron Pittman, premier vice-président et responsable des investissements institutionnels canadiens d’Equiton.
Planifier l’avenir
Ces résultats sont également importants pour la population canadienne, car environ les deux tiers de la richesse au pays sont constitués de biens immobiliers. On ne parle pas ici seulement de propriétaires de maison qui habitent leur propriété, mais aussi de grands investisseurs, comme des caisses de retraite, qui ont des intérêts dans de vastes projets immobiliers.
L’étude met en lumière deux faits importants. Premièrement, toutes les instances dirigeantes du pays devraient élaborer sans tarder des politiques relatives aux migrations climatiques.
Deuxièmement, la recherche bénéficierait d’une meilleure disponibilité des données sur le climat.
« Nous aurions voulu que notre étude tienne aussi compte des inondations, souligne le Pr Yönder. Mais il n’y a aucune donnée publique sur les conséquences des inondations, sur le nombre de maisons touchées ou sur les coûts associés. Cette information est détenue par des intérêts privés. Or, les données sur le climat devraient être plus facilement accessibles afin que la population soit davantage consciente des risques et que nous puissions collectivement mieux planifier l’avenir. »
